Depósitos de seguridad en Florida: el día 15 y el día 30, contados en su lista de salidas

Por eso cada fila de su lista de salidas necesita dos fechas, el día 15 y el día 30, contadas desde lo que ocurra primero: la salida o el fin del contrato.

Y es en la semana de cambio de inquilinos cuando esas fechas se pasan. Nuestra oficina de ejemplo, Moorhen Property Management, administra 212 unidades y en agosto pasado tenía 131 salidas en una sola lista, casi todas de contratos que terminaron el 31 de julio.

Los dos plazos, en palabras de la ley

Los dos están en F.S. 83.49(3)(a). Si no hay reclamo, el arrendador tiene 15 días desde el fin del contrato para devolver el depósito, con los intereses que correspondan: “must return the security deposit, together with interest if otherwise required, within 15 days after the termination of the rental agreement” (en inglés en la ley).

Si hay reclamo, tiene 30 días desde el fin del contrato para avisarle al inquilino por escrito, por correo certificado a su última dirección postal conocida o por correo electrónico según la sección 83.505: “must, within 30 days after the termination of the rental agreement, provide the tenant written notice by certified mail to the tenant’s last known mailing address or by e-mail in accordance with s. 83.505”.

• Día 15para devolver el depósito completo, con los intereses que se deban, si no reclama nada

  Fuente: Estatutos de Florida, sección 83.49 (2026): dinero del depósito o renta por adelantado.

• Día 30para enviar el aviso de reclamo, por correo certificado o por correo electrónico con un anexo firmado, o pierde el reclamo sobre el depósito

  Fuente: Estatutos de Florida, sección 83.49 (2026): dinero del depósito o renta por adelantado.

El mismo párrafo dice lo que cuesta un aviso tardío. El arrendador pierde el derecho a cobrarse el reclamo del depósito, no puede descontarle nada y solo puede demandar por los daños después de devolverlo: “forfeits the right to impose a claim upon the security deposit and may not seek a setoff against the deposit but may file an action for damages after returning the security deposit to the tenant”.

Dicho de otro modo, el depósito se devuelve completo, y la única forma que queda de recuperar ese dinero es una demanda, presentada después de devolverlo.

Qué día es el día 1

La ley cuenta desde el fin del contrato, “the termination of the rental agreement”. Pero la declaración que todo arrendador con cinco unidades o más debe darle a cada inquilino, copiada palabra por palabra de 83.49(2)(d), le dice que el aviso llega dentro de los 30 días después de que se mude: “WITHIN 30 DAYS AFTER YOU MOVE OUT”.

Cuando un inquilino se va antes de que termine el contrato, esos son dos días distintos, y el inquilino tiene por escrito lo que usted le dijo. Por eso empezamos a contar desde el que llegue primero. Es nuestra lectura prudente, y lo único que puede hacer es adelantar la fecha.

En la lista de ejemplo de Moorhen, el contrato de la unidad OAK-3 terminaba el 31 de julio, y Ana Garcia se mudó el 28 de julio.

El lunes 24 de agosto, la lista contaba desde el fin del contrato y marcaba el día 24. Contando desde la salida, Ana ya iba por el día 27, y su día 30 era el jueves 27 de agosto. Nadie había empezado la carta.

Contamos como día 1 el día siguiente al fin del contrato, o a la salida. En los contratos que terminaron el 31 de julio de 2026, el día 15 fue el sábado 15 de agosto y el día 30, el domingo 30 de agosto.

Nuestra costumbre es mandar el aviso por correo a más tardar el día 25, que fue el martes 25 de agosto, y nunca contar con un fin de semana para estirar el día 30.

La ley dice que el aviso debe darse dentro de los 30 días, y no aclara si cuenta el día en que usted lo manda o el día en que el inquilino lo recibe. Si lo manda a más tardar el día 25, cumple con las dos lecturas.

Hay una regla que va en sentido contrario. Salvo que el contrato diga otra cosa, el inquilino que se va antes de que termine el contrato tiene que avisar por escrito con al menos 7 días de anticipación, por correo certificado o en persona, y dejar una dirección donde se le pueda localizar.

Según 83.49(5), si no da ese aviso, el arrendador queda libre del aviso que exige (3)(a): “relieves the landlord of the notice requirement”. Nosotros mandamos el aviso de todos modos, porque esa excepción depende de hechos sobre el aviso del inquilino que quizá usted tenga que probar más adelante.

Qué dice el aviso y cómo se manda

El aviso tiene que llevar una declaración que siga en lo esencial el modelo de la ley, “in substantially the following form”, y 83.49(3)(a) trae ese modelo completo.

Tiene cuatro partes: el reclamo, con su monto en dólares y su motivo; una línea que dice que el aviso se manda “as required by s. 83.49(3), Florida Statutes”; la advertencia de que el inquilino tiene 15 días desde que lo recibe para objetar por escrito, o el arrendador podrá descontar el reclamo del depósito; y la dirección a donde va la objeción.

La advertencia, tal como la trae la ley, dice que el inquilino “must object in writing to this deduction from your security deposit within 15 days after the time you receive this notice or I will be authorized to deduct my claim from your security deposit”.

Copie el modelo de la propia ley, enlazada en las fuentes, a la plantilla de su oficina, y ponga debajo cada cargo con su monto. El párrafo que fija el plazo permite dos maneras de mandarlo.

Correo certificado. Va a la última dirección postal conocida del inquilino. En la lista de Moorhen, Luis Martinez, de BRM-118-D, no dejó dirección. La ley pide la última dirección conocida, así que la falta de una dirección nueva no detiene el conteo. Decida cuál es esa dirección mucho antes del día 25.

Correo electrónico. Solo si el arrendador y el inquilino firmaron el anexo para avisos por correo electrónico de F.S. 83.505, que les dice a los dos que la opción es voluntaria y que pueden revocarla.

Un aviso por correo electrónico se da por entregado en el momento en que se envía, salvo que el correo rebote: “is deemed delivered at the time it is sent, unless the e-mail is returned to the sender as undeliverable”.

Y quien lo envía tiene que guardar una copia del aviso y la prueba del envío: “must maintain a copy of any notice sent electronically and evidence of the transmission of the e-mail”. El inquilino puede revocar el anexo o cambiar la dirección por escrito en cualquier momento, así que revise el expediente el mismo día en que mande el aviso.

Después del aviso: 15 días para objetar y 30 para devolver el saldo

Según 83.49(3)(b), el inquilino tiene 15 días desde que recibe el aviso para objetar por escrito.

Si no objeta, el arrendador puede descontar el reclamo y tiene que devolverle el saldo dentro de los 30 días siguientes a la fecha del aviso: “shall remit the balance of the deposit to the tenant within 30 days after the date of the notice of intention to impose a claim for damages”.

En la lista de ejemplo, el conteo de la mañana puso OAK-3 arriba de todo, y la oficina mandó su aviso por correo certificado el martes 25 de agosto, el día 28, con la fecha de ese mismo día.

Se entregó el jueves 27 de agosto, así que el plazo para objetar corrió hasta el viernes 11 de septiembre. Con un depósito de $1,500 y un reclamo de $410 (los dos son cifras de ejemplo), el saldo de $1,090 vencía el jueves 24 de septiembre, 30 días después de la fecha del aviso.

Ponga en cada aviso la fecha del día en que lo manda, para que los 30 días del saldo empiecen un día que aparezca en su recibo del correo.

Los 15 días corren desde que el inquilino recibe el aviso, y la ley no dice qué pasa cuando una carta certificada vuelve sin que nadie la haya recogido.

Guarde el sobre y el registro de rastreo en el expediente. Si el inquilino objeta, (3)(b) no fija otra fecha, y cualquiera de las dos partes puede llevar el caso a la corte.

Lo que cuesta un aviso tardío

La primera fila de la hoja de visita de ejemplo de Moorhen son los reclamos de depósito enviados después del día 30: 6 reclamos tardíos en un año, en contratos de casas y dúplex, con un reclamo promedio de $450, cifras de ejemplo. Son $2,700 al año que la oficina ya no puede cobrar de los depósitos.

Cada uno de esos depósitos se devolvió completo. Para cobrar cada uno de esos $450 ahora hace falta una demanda, y según (3)(c) la parte que gana recibe sus costos judiciales más honorarios razonables de abogado, así que un reclamo débil puede costar más de lo que valía.

Reclamos enviados después del día 30 × reclamo promedio = lo que le cuestan los avisos tardíos en un año

Para contar los suyos, tome la lista de salidas del año pasado y compare la fecha de envío de cada reclamo con el día 30, contado desde lo que ocurrió primero, la salida o el fin del contrato. Sus números serán distintos, y el resultado es una cifra aproximada, no una promesa.

Ponga las dos fechas en su lista de salidas

1. 1Paso 1 de 5

   Una fila por salida: unidad, inquilino, fin del contrato, fecha de salida y día 1, que es el día siguiente a la primera de esas dos fechas.

2. 2Paso 2 de 5

   Agregue el día 15, el día 30 y una fecha límite de envío en el día 25. Si el día 25 cae en fin de semana, páselo al viernes anterior.

3. 3Paso 3 de 5

   Marque cómo sale el aviso: por correo certificado a la última dirección postal conocida, o por correo electrónico solo si el anexo de 83.505 firmado está en el expediente.

4. 4Paso 4 de 5

   Cuando salga el aviso, anote la fecha de envío, el número de rastreo del correo certificado, la fecha de entrega, el día en que se cierra el plazo para objetar (la fecha de entrega más 15) y el día en que vence el saldo, si lo hay (la fecha del aviso más 30).

5. 5Paso 5 de 5

   Cada mañana de la semana de cambio de inquilinos, ordene la lista por días contados. Toda fila que pase del día 20 sin carta empezada sube arriba de todo.

Una hoja de cálculo hace todo esto, y también el reporte de salidas de su software de administración, si le deja agregar columnas de fechas y ordenar.

De paso, la cuenta de los depósitos

La misma sección fija cuatro reglas más que conviene revisar en la oficina una vez al año:

• Guarde los depósitos en una cuenta aparte en una institución financiera de Florida, con o sin intereses, o tenga en su lugar una fianza (surety bond) (83.49(1)). El dinero de los depósitos nunca se mezcla con los demás fondos del arrendador. Si la cuenta genera intereses, el inquilino recibe al menos el 75 por ciento de la tasa promedio anualizada, o un interés simple del 5 por ciento al año, lo que elija el arrendador.
• Si alquila cinco unidades o más, dele a cada inquilino un aviso por escrito dentro de los 30 días de recibir el depósito, o póngalo en el contrato: el nombre y la dirección de la institución donde está el depósito, o la fianza, si se deben intereses y la declaración que trae (2)(d). Si pasa el dinero a otra cuenta, avíseles otra vez a los inquilinos dentro de los 30 días del cambio.
• Una renovación cuenta como un contrato nuevo, y el depósito que pasa al contrato renovado cuenta como un depósito nuevo (83.49(6)).
• Cuando cambia el agente de alquiler designado, los depósitos pasan al nuevo agente con los intereses ganados y una cuenta exacta de cada inquilino, “an accurate accounting” (83.49(7)). Para una oficina que empieza a administrar unidades nuevas, esa cuenta es lo primero que hay que pedir.

Lo que sigue en manos de su oficina

Su oficina decide cada cargo, firma y manda cada aviso, y mueve cada dólar que entra o sale de la cuenta de los depósitos. Nuestra parte es la lista de arriba, armada dentro del software o la hoja de cálculo que ya usa, con los días contados cada mañana, y cada aviso sigue saliendo de la plantilla de su oficina.

Este trabajo lo encontramos en una visita pagada a su oficina, y la página sobre cómo funciona la visita muestra cada paso. Nunca mandamos un aviso a nombre de su oficina, nunca movemos dinero y nunca firmamos por el corredor.

Por dónde empezar

Abra la lista de salidas del año pasado y cuente los reclamos enviados después del día 30, contado desde la fecha más temprana.

La hoja de visita de nuestra página de administradores de propiedades hace la misma cuenta para Moorhen, con su lista de salidas antes y después del arreglo. Si quiere revisar la suya, llámenos o escríbanos para una llamada sin costo.

Fuentes, en palabras sencillas

• Estatutos de Florida, sección 83.49 (2026): dinero del depósito o renta por adelantado. Las reglas de la cuenta en (1), el aviso al inquilino y su declaración en (2), los plazos de 15 y 30 días, el texto del aviso y la pérdida del reclamo en (3)(a), los 15 días para objetar y los 30 para devolver el saldo en (3)(b), los costos y los honorarios de abogado en (3)(c), la regla de la salida anticipada en (5), las renovaciones en (6) y el cambio de agente en (7). Historial que termina en “s. 2, ch. 2025-16”. Consultada el 16 de octubre de 2026. http://www.leg.state.fl.us/statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&URL=0000-0099/0083/Sections/0083.49.html
• Estatutos de Florida, sección 83.505 (2026): entrega de avisos por medios electrónicos. El anexo firmado, la entrega en el momento del envío y la copia que guarda quien envía. Creada por la ley ch. 2025-16. Consultada el 16 de octubre de 2026. http://www.leg.state.fl.us/statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&URL=0000-0099/0083/Sections/0083.505.html
• Lumora, hoja de visita de ejemplo de Moorhen Property Management, una oficina de ejemplo con 212 unidades: 6 reclamos tardíos × $450 de reclamo promedio = $2,700 al año, y la lista de salidas de julio con OAK-3 y BRM-118-D. Números y nombres de ejemplo, no de una oficina real. https://lumorafl.com/es/industries/property-managers/

Preguntas y respuestas

¿Cuánto tiempo tiene un arrendador en Florida para devolver el depósito?

Si no hay reclamo, 15 días desde el fin del contrato, con los intereses que se deban. Si hay reclamo, el aviso tiene que salir dentro de los 30 días, y el inquilino tiene 15 días desde que lo recibe para objetar. Si no objeta, el saldo se devuelve dentro de los 30 días siguientes a la fecha del aviso (F.S. 83.49(3)).

¿Qué pasa si el aviso de reclamo sale después del día 30?

El arrendador pierde el derecho a cobrarse el reclamo del depósito: “forfeits the right to impose a claim upon the security deposit”. El depósito se devuelve completo. El arrendador todavía puede demandar por los daños, pero solo después de devolver el depósito (F.S. 83.49(3)(a)).

¿Puedo mandar por correo electrónico el aviso de reclamo del depósito en Florida?

Solo si el arrendador y el inquilino firmaron el anexo para avisos por correo electrónico de F.S. 83.505. El correo cuenta como entregado al enviarse, salvo que rebote, y quien lo envía tiene que guardar una copia y la prueba del envío. Sin el anexo, mándelo por correo certificado a la última dirección postal conocida del inquilino.

¿Los 30 días empiezan con la salida o con el fin del contrato?

La ley cuenta desde el fin del contrato, “the termination of the rental agreement”. La declaración que un arrendador con cinco unidades o más le da a cada inquilino dice que el aviso llega dentro de los 30 días después de que se mude: “WITHIN 30 DAYS AFTER YOU MOVE OUT”. Nosotros contamos desde lo que ocurra primero, y mandamos el aviso a más tardar el día 25.

¿Qué tiene que decir el aviso de reclamo del depósito?

En lo esencial, lo que dice el modelo de la ley: que usted piensa hacer un reclamo por daños por un monto determinado, y por qué; que el aviso se manda como lo exige la sección 83.49(3); que el inquilino tiene que objetar por escrito dentro de los 15 días desde que lo recibe o usted podrá descontar el reclamo; y la dirección a donde va la objeción.

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